Em leilão, imóvel pode sair por um terço do valor de mercado

Um apartamento de três quartos, duas vagas de garagem e mais de cem metros quadrados de área no bairro Perdizes, região nobre de São Paulo, tem lance mínimo de R$ 141 mil à vista no leilão que o Banco Itaú promove neste sábado (12) por meio de um leiloeiro independente.

Segundo a Imobiliária Lello, caso a venda saia pelo lance mínimo, o comprador pode pagar valor correspondente a um terço de um apartamento equivalente no mesmo bairro, cujo preço varia hoje R$ 320 mil e R$ 420 mil.

"Barganhas" como essa são comuns no mercado de leilões de imóveis - geralmente apartamentos, casas e conjuntos comerciais que são tomados dos donos por falta de pagamento das prestações.

O valor é especialmente baixo quando o imóvel - como no caso do apartamento acima - está ocupado. E as boas ofertas não se restringem a São Paulo: em Curitiba, um apartamento de três quartos em um bairro de classe média alta, Água Verde, tem lance mínimo de R$ 94 mil em outro leilão.

Entretanto, antes de entrar "de cabeça" no mercado de leilões, há alguns cuidados a serem tomados. O primeiro deles, de acordo com quem trabalha diretamente nesse setor, é ler bem o edital. Lá, pelo menos em um cenário ideal, estarão todas as informações sobre o imóvel: se ele está ocupado ou desocupado, quais são as dívidas - de IPTU e condomínio, por exemplo - e também pendências judiciais relativos ao bem.

De acordo com o assessor de leilões André Uniga, da Vardana Leilões, de Curitiba, os bancos geralmente contratam engenheiros civis para fazer uma avaliação do estado do imóvel. Os que vão a leilão, diz ele, geralmente estão mais deteriorados do que os vendidos por imobiliárias. "Para tudo, até os furos na parede, existe uma tabela que vai determinar o valor 'x' pelo qual o imóvel pode ser vendido em leilão", explica.

Quem paga as dívidas

Quanto às dívidas anteriores ao leilão, tudo depende do edital. Em uma venda do Banco Real, por exemplo, o banco ressaltou no edital que arcaria com os débitos anteriores à venda. Mas a Vardana Leilões fez recentemente um leilão para o Itaú em que todas as dívidas ficaram sob responsabilidade do novo dono. "Se for um valor significativo, o banco pode considerar este valor na avaliação e fazer uma dedução", ressalta Uniga.

Quanto mais complicações, explica o assessor da Vardana Leilões, mais barato o imóvel. Por isso, muita gente prefere comprar imóveis ocupados. Na disputa por imóveis ocupados, diz ele, o comprador individual tem que concorrer com imobiliárias, que compram apartamentos, casas, terrenos e conjuntos comerciais para revendê-los mais tarde, após a solução de pendências, a preços maiores.

Uniga diz que, na maioria das vezes, os imóveis em que o preço do leilão está muito abaixo do praticado pelo mercado não saem pelo preço mínimo. Dependendo da localização e do edifício, o preço pode acabar ficando muito parecido com o valor real do bem. Nesses casos, dependendo da quantidade de dívidas do apartamento ou casa, a compra em leilão pode não valer a pena. Para o assessor de leilões, é preciso "sorte" para comprar um imóvel preço pelo lance inicial.

Caixa

A Caixa Econômica Federal mantém em seu site uma lista de imóveis disponíveis para venda em leilão. A busca pode ser feita por cidade e por tipo de bem. A Caixa informa também que, nos leilões da instituição, todas as dívidas referentes aos imóveis leiloados - IPTU, condomínio, água e luz - são de responsabilidade do comprador.

Segundo a assessoria de imprensa do banco, geralmente são critérios técnicos que determinam a avaliação de casas e apartamentos, especialmente no caso de imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Em outros casos, diz a instituição, o imóvel pode ir a leilão pelo valor da dívida, que poderá ser inferior ao valor do imóvel.

Cuidados

O advogado Roberto Wilson Renault Pinto, sócio responsável pelo setor imobiliário do escritório Felsberg e Associados, disse ao G1 que o banco tem a obrigação de incluir no edital todos os débitos e pendências referentes ao imóvel. Segundo ele, cerca de 70% dos imóveis que vão a leilão têm algum tipo de problema jurídico.

Caso o banco conceda pouco tempo entre a compra em leilão e a formalização da escritura da casa ou apartamento, ele aconselha que o comprador busque ajuda jurídica para não deixar escapar nenhum problema referente ao bem adquirido. No caso específico da Caixa, porém, o cliente tem um prazo para desistir do negócio, bastando apenas preencher um termo fornecido pelo banco.

Para imóveis ocupados, explica Renault Pinto, é necessário que o novo proprietário entre na Justiça. O advogado explica que, como o novo dono já pagou pelo imóvel, geralmente não há muitos problemas em conseguir a reintegração de posse - o comprador só precisa ter paciência. "O problema é a lerdeza por parte da Justiça dos estados", ressalta.